La convention IRSI en quelques lignes
La convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) a remplacé la convention CIDRE pour les sinistres survenus à partir du 1er juin 2018. Ses règles sur la recherche de fuite ont été revues en 2020. Elle est signée entre assureurs : elle désigne celui qui gère le dossier, celui qui indemnise, et encadre les recours qu'ils exercent ensuite entre eux.
Pour le syndic, la conséquence est concrète : un dégât des eaux qui touche plusieurs lots donne lieu à un dossier par local, piloté chacun par un assureur différent. Savoir qui pilote quoi évite des semaines de relances croisées.
Les conditions d'application
Les conditions suivantes sont cumulatives (article 1.1 de la convention) :
- un dégât des eaux ou un incendie survenu dans un immeuble, quel que soit son statut : copropriété, immeuble locatif en pleine propriété, indivision ;
- au moins deux assureurs adhérents concernés, en assurance de dommages ou de responsabilité ;
- une origine située dans l'immeuble, ou dans un immeuble voisin ou mitoyen ;
- des dommages matériels qui ne dépassent pas 5 000 € HT par local.
Ce qui sort de la convention
L'article 1.1.1 exclut plusieurs causes que l'on rencontre souvent dans les immeubles alsaciens, avec leurs caves, leurs sous-sols et leurs toitures anciennes :
- les infiltrations par les façades, les murs enterrés et les menuiseries extérieures ;
- l'eau entrée par une toiture absente, partiellement détruite ou bâchée, par une gaine de ventilation ou par un conduit de cheminée ;
- la condensation et l'humidité sans lien avec un dégât des eaux couvert ;
- le ruissellement, les débordements de cours d'eau, les remontées de nappe, les refoulements d'égout et les inondations, qu'un arrêté de catastrophe naturelle soit publié ou non ;
- les fuites de canalisations enterrées au-delà de l'aplomb des murs ;
- les sinistres qui provoquent l'apparition de champignons lignivores, comme la mérule, ou d'insectes xylophages.
Deux exclusions visent aussi les locaux eux-mêmes (article 1.1.2). Les chambres d'hôtel et d'hôtes sont hors convention. En tranche 2, les locaux à usage autre que l'habitation sont exclus, comme les locaux mixtes lorsque le sinistre naît dans la partie professionnelle ou la touche. Un commerce en pied d'immeuble n'entre donc dans la convention que jusqu'à 1 600 € HT.
Qui est l'assureur gestionnaire ?
L'assureur gestionnaire est l'assureur qui pilote le sinistre pour un local donné. Il est désigné local par local selon l'occupation du local, et non selon la responsabilité (article 2.1).
| Local sinistré | Assureur gestionnaire |
|---|---|
| Lot occupé par son propriétaire, assuré | Assureur du copropriétaire occupant |
| Lot loué, locataire assuré | Assureur du locataire |
| Lot loué, locataire non assuré | Assureur du copropriétaire bailleur |
| Lot meublé, saisonnier, ou congé donné ou reçu au plus tard le jour du sinistre | Assureur du copropriétaire bailleur |
| Lot vacant | Assureur du copropriétaire non occupant |
| Lot d'un copropriétaire non assuré | Assureur de l'immeuble, à titre subsidiaire, pour les parties immobilières privatives |
| Parties communes | Assureur de l'immeuble |
Il vérifie les faits, recense les assureurs concernés, fait si nécessaire la recherche de fuite, invite la partie concernée à faire réparer la cause, puis chiffre les dommages (article 2.2). Pour les parties communes, c'est le syndic qui déclare le sinistre à l'assureur de l'immeuble et qui reste son interlocuteur jusqu'à la clôture du dossier.
Les deux seuils : 1 600 € et 5 000 € HT par local
Le montant qui détermine la tranche s'apprécie local par local et hors taxes (titre 4). Il additionne les dommages matériels (contenu vétusté déduite, embellissements et parties immobilières en valeur à neuf, recherche de fuite indemnisée par l'assureur gestionnaire) et les frais afférents : mesures conservatoires, mesures de sauvetage, déplacement du mobilier, démolition et déblaiement, mise en conformité, diagnostics obligatoires limités à la zone sinistrée.
| Montant HT par local | Expertise | Qui indemnise | Recours entre assureurs |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 1 600 € (tranche 1) | Au choix de l'assureur gestionnaire | L'assureur gestionnaire, pour l'ensemble des dommages retenus | Aucun, sauf sinistres répétitifs |
| Plus de 1 600 € et jusqu'à 5 000 € (tranche 2) | Expertise pour compte commun obligatoire | L'assureur du propriétaire des biens, ou celui de l'immeuble | Selon le barème de la convention |
| Plus de 5 000 € | Hors convention | Selon les contrats | Droit commun ou autres conventions |
En tranche 1, l'abandon de recours connaît une exception utile au syndic : les sinistres répétitifs. Si un deuxième sinistre survient moins de 24 mois après le premier, avec le même auteur, l'assureur gestionnaire peut exercer un recours (article 7.1.2). Un historique des fuites tenu par colonne et par lot permet de le documenter.
Au-delà de 5 000 € HT, le sinistre est géré hors convention : par d'autres conventions entre assureurs, comme la CIDE-COP en copropriété, ou selon le droit commun.
La recherche de fuite : qui l'organise, qui la paie
La convention définit la recherche de fuite comme l'ensemble des investigations, destructives ou non, nécessaires pour identifier et localiser la cause ou l'origine du dégât des eaux. Elle comprend la remise en état des dégâts causés par ces investigations, mais pas la réparation de la cause (article 3.1).
- L'assureur de l'occupant organise la recherche dans le local de son assuré.
- L'assureur du copropriétaire non occupant l'organise lorsque la recherche est destructive dans le local de son assuré, lorsque l'occupant n'est pas assuré, pour un meublé ou un saisonnier, en cas de congé donné ou reçu, et pour un local vacant.
- L'assureur de l'immeuble l'organise dans les parties communes et, à titre subsidiaire, dans le lot d'un copropriétaire non assuré.
L'article 3.3.2 intéresse directement le syndic : dans une copropriété, la recherche de fuite organisée par le syndic est prise en charge par l'assureur du copropriétaire, occupant ou non, lorsque la fuite trouve son origine dans le lot de ce dernier. Le syndic peut donc mandater un spécialiste sans attendre que chaque assureur se soit positionné.
La convention vise les recherches de fuite jusqu'à 5 000 € HT par assureur (annexe 3). Avancés par un autre assureur que l'assureur gestionnaire, ces frais ne donnent lieu à recours qu'au-delà de 1 600 € HT, sur la base de la facture et du rapport (article 3.5).
Ce que le syndic doit faire, dans l'ordre
- Faire cesser l'écoulement et sécuriser. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic de pourvoir à la conservation de l'immeuble et, en cas d'urgence, de faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à sa sauvegarde. Il en informe alors les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale (article 37 du décret du 17 mars 1967).
- Recenser les locaux touchés et leurs occupants, avec le nom de leur assureur, et faire remplir les constats amiables dégât des eaux.
- Déclarer le sinistre des parties communes à l'assureur de l'immeuble, dans le délai prévu au contrat : la loi interdit un délai inférieur à cinq jours ouvrés (article L113-2 du Code des assurances).
- Organiser l'accès aux lots pour la recherche de fuite : c'est souvent ce qui retarde le plus un dossier.
- Faire réparer la cause dès qu'elle est localisée lorsqu'elle se trouve dans les parties communes, ou demander au copropriétaire concerné de le faire.
- Conserver les pièces : photos datées, rapports, factures des mesures conservatoires, échanges avec les assureurs.
En Alsace et en Moselle, l'article L191-5 du Code des assurances ne prive l'assuré de sa garantie pour un manquement postérieur au sinistre qu'en cas de faute lourde ou d'inexécution intentionnelle. Ce régime local protège l'assuré ; il ne dispense pas de déclarer vite, car un dossier déclaré tôt est instruit plus tôt.
Trois situations fréquentes en copropriété
Une colonne d'eau commune fuit et touche trois appartements
L'origine est dans les parties communes. L'assureur de l'immeuble organise la recherche de fuite et gère les dommages aux parties communes. Chaque appartement touché a son propre assureur gestionnaire, en général celui de l'occupant. La réparation de la colonne n'est pas comprise dans la recherche de fuite : sa prise en charge dépend du contrat de l'immeuble.
L'eau passe par une toiture-terrasse
Une infiltration par une toiture-terrasse dont l'étanchéité est défaillante peut relever de la convention. L'eau entrée par une toiture partiellement détruite, par exemple après une tempête, ou par une toiture bâchée en est exclue. Le constat de l'origine conditionne donc tout le circuit d'indemnisation : photographiez l'état de la toiture avant la mise hors d'eau provisoire.
Le commerce du rez-de-chaussée reçoit l'eau de l'appartement du dessus
Le commerce est un local à usage autre que l'habitation. Si ses dommages ne dépassent pas 1 600 € HT, la convention s'applique et l'assureur du commerçant occupant gère le dossier. Au-delà, ce local sort de la convention et le sinistre se règle selon les contrats et le droit commun. Les pertes d'exploitation relèvent du contrat de l'entreprise.
Ce que nous préparons pour le syndic
GCA intervient pour le compte du syndic ou du gestionnaire : mesures conservatoires, recherche de fuite non destructive, assèchement suivi par relevés d'humidité, puis remise en état. Comme la convention raisonne local par local, nous documentons et chiffrons chaque local séparément : chaque assureur gestionnaire reçoit les pièces qui le concernent.
